2021年重庆楼市有起有伏，上半程商品房市场和土地市场热度均较高，随着房地产市场进入调整期，下半程楼市进程放缓。根据中指研究院监测，2021年重庆中心城区成交商品房2554.2万㎡，同比小幅上涨1.7%。其中商品住宅成交1859.2万㎡，同比小幅回调。价格方面，2021年重庆中心城区商品住宅成交均价为14298元/㎡，受土地成本及降容等影响，商品住宅价格稳中有升。
2021年重庆中心城区
及大重庆房企销售业绩TOP30
数据说明：重庆房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日至2021年12月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在重庆市的销售监测数据。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年重庆中心城区房企TOP30销售金额为2480.4亿元，其中21家房企中心城区销售金额超50亿，8家房企销售金额超100亿；4家房企销售金额超150亿，分别为融创、龙湖、金科和万科。从销售面积来看，重庆中心城区房企TOP30销售面积为2003.2万㎡，其中16家房企销售面积超50万㎡，5家房企销售面积超100万㎡，融创、金科和龙湖销售面积超160万㎡。
2021年大重庆房企TOP30销售金额为3008.4亿元，排名前六的房企销售金额均超180亿元，分别为金科、融创、龙湖、万科、海成和恒大，TOP10销售金额门槛超100亿元。从销售面积来看，2021年大重庆房企TOP30销售面积为2845.3万㎡，其中金科大重庆销售面积以420.9万㎡居榜首；其次为海成、恒大和融创，海成2021年大重庆销售面积为254.5万㎡。
2021年重庆中心城区
及大重庆房企拿地TOP10
2021年重庆中心城区房企TOP10权益拿地金额为560.5亿元，相比去年这一数值减少51.4亿元，同比下跌8.4%。康田以93.5亿元的权益拿地金额居第一，其次为龙湖和融创，权益拿地金额分别为91.7亿元和60.1亿元。大重庆房企TOP10权益拿地金额为601.1亿元，同比也出现下跌，降低78.1亿元，TOP10拿地金额门槛约40亿元。
2021年重庆中心城区房企TOP10权益拿地面积为819.4万㎡，TOP3房企权益拿地面积均超100万㎡，分别为康田、重庆高新和龙湖，康田权益拿地面积达131.6万㎡；TOP10房企权益拿地面积均超50万㎡。2021年大重庆房企TOP10权益拿地面积为1187.8万㎡， TOP5权益拿地面积均超120万㎡，分别为涪陵新城区开发、康田、重庆高新、邦泰和海成。
2021年重庆楼市
▍政策关键词：多维度调控，保障楼市稳定发展
2021年重庆房地产市场和土地市场波动较大，为保障房地产市场稳定健康发展，针对性的出台了政策进行调整。租赁市场方面，加强住房租赁资金监管并保障租赁住房用地供应，促进租赁市场健康有序发展；学区房方面，要求商品房销售不得与入学资格挂钩宣传；土地市场方面，二三批次适时调整土拍规则；预售资金监管方面，为保障购房者权益，预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。
图：2021年重庆楼市相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
▍市场关键词：成交持续缩水，价格稳中有升
◆ 商品住宅成交缩水，同比下跌5%
2016年底开始，重庆楼市驶入上升周期，持续3年快速攀升。2019年市场开始回调，2020年叠加疫情影响再度下滑，2021年受房地产环境调整等多因素影响，全年成交持续下滑至1859.2万㎡。
图：2012-2021年重庆中心城区商品住宅销售面积
数据来源：中指数据CREIS
2021年重庆中心城区商品住宅成交水平与2012、2013年相当。同比来看，2021年中心城区商品住宅销售面积下降4.7%，较2020年跌幅收窄近10个百分点。全年成交17万套商品住宅，月均成交1.4万套。尽管成交量同比缩水，但成交水平在全国各城市中仍居前列。
◆ 月均成交155万㎡，二季度为全年成交高峰
图：2019-2021年重庆中心城区商品住宅月度销售面积
数据来源：中指数据CREIS
从月度成交数据来看，2021年重庆中心城区商品住宅月均成交面积为154.9万㎡，较2020年再减少7.6万㎡。其中二季度是全年成交高峰，一方面受成都、西安等城市调控加码影响，部分需求外溢，另一方面叠加土拍市场热度，商品住宅成交量冲高。下半年由于房地产市场环境调整，成交量快速下降，房企虽积极促销，但市场整体低迷，年底冲刺乏力， 9-11月低谷期月均成交量不足85万㎡。
◆ 成交集中在二环，大学城板块成交稳居榜首
2021年重庆中心城区成交仍然集中在渝北区、巴南区和沙坪坝区，成交面积分别为700.8万㎡、248.8万㎡和248.6万㎡，三区成交占比达64.4%。同比来看，渝北区成交量上涨12.6%，巴南区和沙坪坝区降幅均超29%。
图：2021年重庆中心城区各板块住宅销售面积
数据来源：中指数据CREIS
从板块成交来看，2021年内环内市场交易同比有所增长，但供应有限，成交量与二环区域相比仍然处于低位。成交量居首位的是大学城板块，成交面积为134.9万㎡，在“重庆向西、成都向东”发展的趋势下，重庆西部区域地位不可替代。另外中央公园、两路-空港和蔡家板块成交量也超百万方。
◆ 成交价格稳步上扬，渝中区价格稳居首位
图：2012-2021年重庆中心城区商品住宅销售价格（元/㎡）
数据来源：中指数据CREIS
从价格来看，2021年重庆中心城区商品住宅成交均价为14298元/㎡。受新推项目土地地价和建安成本上涨，以及改善型产品增加影响，商品住宅成交均价同比再度上扬。
图：2021年重庆中心城区各区销售价格（元/㎡）
数据来源：中指数据CREIS
2021年重庆中心城区各区成交均价皆高于11000元/㎡。渝中区稳居榜首，成交均价达24679元/㎡；江北区跃居第二，成交均价为17342元/㎡；南岸区和渝北区成交均价超15000元/㎡。
从各板块来看，中心城区各板块中有8个板块成交均价超2万元/㎡，均位于核心区域。其中朝天门-解放碑板块成交均价保持第一，为26877元/㎡，大坪板块和观音桥板块以2.3万元/㎡水平紧随。作为“两江四岸”核心区，板块价值不可动摇。
◆ 销供比上扬，市场整体成交略胜一筹
图：2017-2021年重庆中心城区商品住宅供应及销供比
数据来源：中指数据CREIS
2021年重庆中心城区商品住宅供应1662.1万㎡，同比下降14.7%。2019年下半年开始销供比出现下跌，2020年市场供应显著缩水，由于成交连续两年下滑超一成，因此总体上供需平衡。2021年市场供需继续双降，但成交降幅相对较小，故销供比上扬。
▍土地关键词：成交量降价涨，核心区价值凸显
◆ 住宅成交用地面积下滑，成交量居全国第四
图：2012-2021年重庆中心城区宅地成交用地面积
数据来源：中指数据CREIS
2021年中心城区住宅用地成交缩减，是近五年内出现的第二次明显下调，上一次土地明显缩水是2018年。今年的收缩，一方面由于供应减少，另一方面由于房地产市场环境影响，开发商拿地大幅缩水。在全国土地成交收缩的情况下，重庆中心城区住宅用地全年成交保有各城市市本级土地成交量第四的名次，排名前三的城市是上海、武汉和长春。
从供应来看，2021年重庆中心城区住宅用地供应1076.9万㎡，比2020年减少192.8万㎡，2020年全年供应量为1269.7万㎡。2021年中心城区住宅用地供应减少，成交量在供应和市场环境的双重影响下减量更加显著，全年成交宅地建设用地面积884.6万㎡，同比下降24.4%。
◆ 一批次土拍热度高，拉升全年溢价水平
图：2021年重庆中心城区宅地月度成交情况
数据来源：中指数据CREIS
2021年2月下旬，住建部发布22城住宅供地“两集中”政策，要求全年住宅用地公告不超过三次。随后，相关城市陆续落实政策要求，重庆中心城区已推出待出让宅地也于2月底紧急叫停。4月7日，市规自局发布重庆市辖区住宅用地两集中出让公告，确定2021年住宅用地三次集中公告时间。
2021年重庆中心城区住宅用地成交在第一批次表现突出，共成交46宗地，规划建筑面积695.3万㎡，占全年比例近四成，平均溢价率43.0%，处于年内高位。年初正是开发商一年增储的开始，需求旺盛，而两集中政策的推出给房企增添了些许恐慌和不确定性。在需求、恐慌和不确定的多重因素作用下，各家企业积极拿地，无论是成交量还是成交热度，4月份均是热情高涨。第二三批次供地，开发商逐渐变得理智，叠加市场低迷、政策收紧，土地市场热度快速降温，七成左右土地底价挂牌成交。
◆ 可建体量缩减，容积率维持低位
图：2012-2021年重庆中心城区宅地成交可建体量及容积率
数据来源：中指数据CREIS
2021年住宅用地成交规划建筑面积1470.6万㎡，同比下降22.1%。自2014年以来，重庆中心城区住宅用地成交规划建筑面积长期处于下滑趋势。其中，2017年市场上行，宅地成交同比增长15.6%，随后两年供应收缩，2020年土地放量，同比增长52.8%。2021年中心城区宅地成交再次下滑，成交规划建筑面积降至近十年内倒数第二，仅高于2019年，且二三批次出让平台公司收储较多。
容积率维持1.6水平，深化打造市区品质住宅。2018年开始，重庆中心城区严控中心城区土地开发，首次将容积率下降至2以下，平均容积率为1.93。2019年调控不断深化，降低土地开发强度和建筑高度、密度，全年住宅用地平均容积率快速下降至1.6，此后三年一直维持在这一水平，深化打造市区品质住宅理念不变。
从2021年重庆中心城区全年成交的107宗宅地来看，容积率在2.5以上的有9宗，不足总量一成，主要位于观音桥组团、大杨石组团、南坪组团，均属核心稀缺土地。容积率在1.5以下地块有30宗，最低者仅1.01，低密宅地仍是供应主流。
◆ 核心区价值凸显，北区价值普遍较高
图：2021年重庆中心城区宅地成交量价TOP10板块
数据来源：中指数据CREIS
2021年重庆中心城区内环以内土地成交大幅增加，外环以外地块减少。今年中心城区住宅用地成交面积TOP10板块均位于内外环之间，其中建桥-钓鱼嘴、大学城、两路-空港板块成交体量位列前三，成交面积分别为173.9万㎡、151.5万㎡、146.4万㎡。另外，蔡家和中央公园板块作为北区的主力板块之一，全年成交体量也超110万㎡。
从成交楼面均价来看，2021年重庆中心城区住宅用地成交楼面均价TOP10板块均破万，北区价值普遍较高。其中，4个板块成交楼面均价超13000元/㎡，3个位于北区。
结语
2021年重庆楼市在多重因素共同作用下，市场热度前后不均，整体呈现量收价涨的态势。土地市场三次集中出让两极化明显，但三批次土地市场逐渐回归理性。2022年在保障房地产市场平稳健康发展的基调下，重庆房地产政策将延续宽松态势，针对性出台政策完善住房保障体系。
2022年市场预期仍存较多不确定性，受土地成交缩水影响，预计供应水平将小幅收缩，成交量随供应同比调整。价格方面，重庆中心城区商品住宅受产品结构调整、土地成本上涨等影响，价格刚性仍存。